城市更新項(xiàng)目中“片區(qū)策劃方案”與“項(xiàng)目實(shí)施方案”同屬“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”規(guī)劃編制實(shí)施體系的不同層級(jí)，二者在技術(shù)邊界上的劃分主要體現(xiàn)在以下方面：

一、層級(jí)定位與傳導(dǎo)關(guān)系

片區(qū)策劃方案：落實(shí)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要求，與詳細(xì)規(guī)劃銜接，作為制定和調(diào)整片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)，側(cè)重對(duì)片區(qū)內(nèi)多項(xiàng)目的統(tǒng)籌指引。項(xiàng)目實(shí)施方案：落實(shí)片區(qū)策劃要求，是項(xiàng)目審批和實(shí)施的依據(jù)，側(cè)重單一項(xiàng)目落地層面的實(shí)施性安排。

二、技術(shù)內(nèi)容邊界

1. 調(diào)查與體檢尺度

片區(qū)策劃：開(kāi)展“片區(qū)體檢”，綜合評(píng)價(jià)片區(qū)建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r，摸清存量資源底數(shù)，梳理政府、產(chǎn)權(quán)人、市場(chǎng)主體等多方訴求，評(píng)價(jià)更新潛力與價(jià)值。項(xiàng)目實(shí)施方案：分析項(xiàng)目及周邊基礎(chǔ)設(shè)施與公服配建情況，調(diào)查評(píng)估歷史文化資源，梳理既有建筑功能、使用狀況、權(quán)屬關(guān)系，征求居民等利益相關(guān)方意見(jiàn)。

2. 定位與業(yè)態(tài)深度

片區(qū)策劃：明確片區(qū)目標(biāo)定位、主要功能與業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，綜合測(cè)算片區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，提出功能轉(zhuǎn)換與活力提升要求。項(xiàng)目實(shí)施方案：確定項(xiàng)目復(fù)合功能、具體業(yè)態(tài)及更新規(guī)模，分析產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)與市場(chǎng)供需，明確保留/改造/拆除/新建的具體范圍及建筑面積。

3. 空間與設(shè)計(jì)引導(dǎo)

片區(qū)策劃：以城市設(shè)計(jì)統(tǒng)籌公共空間、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、綜合交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公服設(shè)施、歷史保護(hù)等，提出設(shè)計(jì)要求與詳規(guī)調(diào)整建議。項(xiàng)目實(shí)施方案：開(kāi)展總平面、建筑、設(shè)施配套、場(chǎng)地環(huán)境、交通系統(tǒng)、地下空間、歷史保護(hù)等詳細(xì)設(shè)計(jì)，形成設(shè)計(jì)方案圖。

4. 項(xiàng)目生成與實(shí)施范圍

片區(qū)策劃：結(jié)合潛力與承載力，提出更新模式與實(shí)施路徑，確定片區(qū)更新項(xiàng)目、劃定實(shí)施范圍，明確政府/市場(chǎng)/居民資金共擔(dān)模式。項(xiàng)目實(shí)施方案：在策劃劃定范圍內(nèi)深化，明確項(xiàng)目基礎(chǔ)條件、更新方式、設(shè)計(jì)方案、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管要求。

5. 資金與運(yùn)營(yíng)測(cè)算

片區(qū)策劃：分類(lèi)測(cè)算片區(qū)總投資，提出中央補(bǔ)助/專(zhuān)項(xiàng)債/社會(huì)資本等組合融資方案，構(gòu)建跨項(xiàng)目全周期資金平衡模型。項(xiàng)目實(shí)施方案：測(cè)算單項(xiàng)目更新改造與運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用，提出資金來(lái)源與籌措方式，預(yù)估投資回報(bào)與收益，明確運(yùn)營(yíng)主體、收益分配等模式。

三、成果形式差異

片區(qū)策劃成果含文本、圖表（潛力分析圖、業(yè)態(tài)策劃圖、更新方式圖、設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目分布圖等）及體檢報(bào)告、評(píng)審意見(jiàn)等支撐材料。項(xiàng)目實(shí)施方案成果含文本、重要圖表（綜合現(xiàn)狀圖、實(shí)施方案圖、資金測(cè)算表等）及利益主體協(xié)商情況、評(píng)審意見(jiàn)。

簡(jiǎn)言之，片區(qū)策劃是“單元統(tǒng)籌、算大賬、定指引”，項(xiàng)目實(shí)施方案是“地塊落地、出圖紙、平衡單項(xiàng)目”，二者通過(guò)“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃→片區(qū)策劃→實(shí)施方案”逐級(jí)細(xì)化傳導(dǎo)。